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房地产开发板块涨幅居前 行业面临极大下行压力 22年优质企业具备

  12月15日,房地产开发板块涨幅居前,财信发展000838)六天五板,三湘印象000863)两连板,蓝光发展600466)、南国置业002305)、大龙地产600159)、京能置业600791)、渝开发000514)涨停。11月以来,该板块整体震荡走高。

  12月8日至10日,中央经济工作会议在北京举行。关于房地产部分的表述为“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  长城证券002939)分析认为,短期来看,1)因城施策背景下部分城市可能出台行业托底政策,2)供给端及需求端资金面预计将加速放松,销售环比有望好转,但考虑到年初高基数,明年初同比仍有压力,此外房企依然面临明年及展期部分还款压力,开工及投资预计将有一定滞后,3)流动性吃紧的颈部甚至腰部房企挺过眼前的困难“活下来”可能可以达成,但长期来看,公司间预计依然会继续分化,经营稳健、运营能力强的央企国企及部分优质民企才能“活得更好”。

  投资上,短期可以考虑二线弹性标的,长期可以关注,1)优质龙头及部分民企万科、保利、旭辉(未覆盖)等,2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

  目前区域销售差异化进一步拉大,东部核心市场韧性较强,中西部面临中周期向下的趋势压力。叠加企业违约等因素带来的供给侧压力,预计22年销售面积同比下降8%,销售金额下滑7%。供给端,预计21年土地出让金额同比下降超13%,出让面积降幅接近30%,对22年开工、施工及整体投资都会造成影响。预计新开工面积下降15%,整体投资下降5.2%(施工、土地投资分别下降3%、10%),竣工方面,根据销售节奏拟合行业竣工义务同比上升6%,实际完成受企业资金情况影响较大。

  当前周期所处的底部位置,对行业结构稳定性以及对22年经济均造成空前的压力,从9月央行表态开始,到最新银保监和证监会的连续发声,维持需求稳定,减少民企违约压力,将会是22年施政的重点。地产板块历史超额收益,主要来自于估值贡献,估值主要受政策预期影响,伴随持续的政策改善,我们认为2022年板块将迎来系统性估值修复的机会。

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